Günümüzde en fazla merak edilen konuların başını kiracı tahliyesi çekmektedir. Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılsa dahi, kiracıyı evden çıkarmak için yeterli değildir. Kiracının evden çıkarılabilmesi için belirli yasal şartlar ve prosedürler bulunmaktadır. Yazımızda bu şartları ve yapılması gerekenleri inceleyeceğiz.
Kiracı Hangi Hallerde Evden Çıkartılır?
Kira sözleşmesinin sona ermesi kiracıyı otomatik olarak evden çıkarmaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının evden çıkarılabilmesi için aşağıdaki şartlardan birinin mevcut olması gerekir:
1. İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
Kiraya veren; kendisi, eşi, üstsoyu, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için bir konut ihtiyacı bulunması durumunda kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak bu talebin gerçek ve samimi olması gereklidir. Örneğin, kiraya verenin aynı bölgede başka bir taşınmaza sahip olması durumunda, ihtiyaç samimi kabul edilmez.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı ayda bir fesih dönemi vardır.
- Fesih dönemi sonunda kiracıya en az üç ay öncesinden bildirimde bulunmak gerekir.
- Kiracı, bildirim yapılmasına rağmen evden çıkmazsa tahliye davası açılacaktır.
- Fesih dönemi sona erdikten sonra bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- Belirli süreli kira sözleşmeleri için tahliye davası, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Belirli süreli kira sözleşmesi, taraflarca iptal edilmediği takdirde sürenin sonunda kendiliğinden belirsiz süreliye dönüşür.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı:
- Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi durumunda, taşınmaz tahliyeden sonra üç yıl boyunca eski kiracıdan başka bir kişiye kiralanamaz.
- Yeniden kiralama yasağına rağmen ev başkasına kiralanırsa eski kiracının tazminat davası açma hakkı vardır.
- Tazminat bedeli bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
Kiracı tahliyesi davası karmaşık ve uzmanlık gerektiren bir alandır. Yasal gerekliliklere uygun olarak yapılmalıdır. Bu nedenle, herhangi bir tahliye işlemi başlatmadan önce bir tahliye avukatından danışmanlık almanız önemlidir. Yasal süreçleri ve gereklilikleri anlamak hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını korumak için önemlidir.
2. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi
Kiracının belirli bir süre içinde evi boşaltacağına dair yazılı taahhüt vermesi durumunda, tahliye taahhütnamesi kullanılır. Bu taahhütname, kira sözleşmesinden bağımsız olarak, kira sözleşmesi sonrasında düzenlenmelidir. Eğer kira sözleşmesi ile birlikte yapılmışsa, bu taahhütname geçersizdir.
Ayrıca kiralanan taşınmazın aile konutu olması durumunda, her iki eşin de bu taahhütnamede imzası bulunmak zorundadır. Aksi takdirde taahhütname yine geçersiz sayılacaktır.
Taahhütname süresi sona erdiğinde kiracı, evi terk etmelidir. Kiracı evden çıkmazsa, sürenin sona ermesiyle birlikte 1 ay içinde tahliye davası açılabilecektir. Bunun dışında, icra takibi başlatılarak da tahliye talep edilebilir.
3. Tadilat Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
Evin tadilata ihtiyaç duyması durumunda, kiracının tahliyesi talep edilebilir. Ancak, bu tadilatlar küçük düzeltmeleri kapsamamalıdır. Tadilatın, evin yeniden inşa edilmesini, yıkılmasını veya büyük ölçüde değiştirilmesini gerektiren önemli değişiklikleri içermesi gerekmektedir. Ayrıca, bu tadilatlar sırasında kiracının evi kullanması mümkün olmamalıdır.
Tadilat sebebiyle kiracı tahliye edildikten sonra, bu ev 3 sene boyunca eski kiracı haricinde birine kiraya verilemez.
4. Kiracının Farklı Bir Eve Sahip Olması Durumunda Tahliye
Kiracı ya da eşi, kiralanan taşınmazla aynı ilçe veya belediye sınırları içinde farklı bir eve sahipse, kiracının tahliyesi mümkündür. Ancak, kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmiş olması gereklidir. Kiracı ve kiraya veren arasındaki anlaşmanın başlangıcında, kiraya veren bu durumu biliyorsa, kiracının tahliyesi talep edilemez.
5. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
Kiracı, aynı yıl içinde kiraladığı taşınmazın iki kira bedelini ödemezse, kiracının tahliyesi mümkündür. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi gerekir. Örneğin, bir kira yılı içinde kiracının ocak ve şubat aylarına ait kira bedellerini ödemediği durumda, her iki aya ait kiracıya ihtarname gönderilir. Kira sözleşmesinin bittiği andan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmak zorundadır.
6. Kiracının İflas Etmesi Halinde Tahliye
Kiracının iflas etmesi durumunda ev sahibi, kiracıya veya iflas masasına yazılı bir bildirim göndererek gelecekteki kira ödemeleri için güvence talep edebilir. Bu güvenceyi sağlamak için uygun bir süre tanınır. Ancak belirtilen süre sonunda kiracı tarafından güvence sağlanmazsa, sözleşme feshedilebilir.
7. Komşulara Rahatsızlık Veren Kiracının Tahliyesi
Kiracının kiraladığı taşınmazdaki komşuların huzurunu koruma ve mülkü özenle kullanma yükümlülüğü vardır. Kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun bir şekilde kullanmalı, özen göstermeli, temizlik ve bakım giderlerini karşılamalı ve kendi sorumlu olmadığı ayıpları ev sahibine bildirmelidir. Ayrıca, komşuluk kurallarına da uymak, kiracının sorumluluğundadır. Bu, kiracının özen yükümlülüğünün bir parçasıdır. Kiracının bu yükümlülüğe uygun davranmaması durumunda tahliye talep edilecektir.
10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilir Mi?
Kira sözleşmesi toplamda 10 yıl boyunca devam etmişse, ev sahibi kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu sürenin sonunda her yeni kira dönemi başlamadan önce en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak kiracının evi tahliye etmesini isteyebilir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi
Kiracının 5 yılını doldurduğu bir kira sözleşmesinde, yukarıda sayılan tahliye şartları oluşmamışsa kiracı evden çıkarılamaz. Kiracının kira sözleşmesi belirli bir süreyle sınırlı olsa bile, yukarıda bahsedilen tahliye koşulları gerçekleşmediği sürece kiracının hakları yasal olarak korunur ve kiracı evden çıkma hakkını kullanabilir.
Yani, kira sözleşmelerinde sürenin dolması nedeniyle tahliye ancak 10 yıllık sürenin dolmasıyla geçerli olur. Kiracının 5 senedir aynı evde oturması tek başına tahliye sebebi sayılmamaktadır.
Kirasını Ödemeyen Kiracının Evden Çıkarılması
Kirasını düzenli veya hiç ödemeyen bir kiracının ev sahibi tarafından evden çıkarılması için kullanılabilecek hukuki yöntemler bulunmaktadır. İşte bu yöntemler:
- İki Haklı İhtar ile Kiracının Tahliyesi: Kiracı, aynı kira yılı içinde iki kira bedelini ödemezse, ev sahibi tarafından iki haklı ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtarname gönderildikten sonra, kira yılının sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
- Kira Borcu Nedeniyle Temerrüt Yoluyla Tahliye: Kiracı, kira borcunu ödemediğinde, ev sahibi tarafından kiracıya bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarname, kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesi gerektiğini ve aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceğini belirtmelidir. Kiracı, bu 30 günlük süre içinde ödeme yaparsa evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiracının tahliyesi icra yoluyla gerçekleştirilebilir.
- İcra Yoluyla Kiracının Tahliyesi: Kiracının tahliyesi için bir diğer seçenek, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu takip sırasında, kiracının evden çıkarılması ve ödenmemiş kira bedellerinin tahsili talep edilir. Sadece kira bedellerinin tahsil edilmesi gerekiyorsa, ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.
Kira borcunu düzenli olarak ödeyen kiracılar, sebepsiz yere ev sahibi tarafından çıkarılamazlar. Kiracının tahliyesi için yasal olarak belirlenmiş tahliye sebeplerine dayanılmalıdır ve bu sebeplerin gerçek ve geçerli olması gerekmektedir. Bu nedenle, her durumun kendine özgü koşullarına göre uygun hukuki yol izlenmelidir. Bir kira avukatı ile hareket etmeniz bu sebeple daha sağlıklı olacaktır.
Kiracının kira bedellerini düzenli ödemesi, taşınmazı amaçlarına uygun şekilde kullanması ve komşularına saygılı davranması, kiracının sebepsiz yere çıkarılmasını önler. Ayrıca, belirli süreli kira sözleşmeleri bile sona erdirilirken belirli tahliye şartlarının karşılanması gerekmektedir. Dolayısıyla, kiracının tahliye işlemi için sınırlı sayıdaki yasal tahliye nedenlerine dayanılması gerekmektedir.
Kira Bedelini Düzenli Ödeyen Kiracı Evden Çıkarılabilir Mi?
Kira bedelini düzenli olarak ödeyen kiracılar, ev sahibi tarafından sebepsiz yere evden çıkarılamaz. Kiracının tahliyesi için yasal olarak kabul edilen tahliye sebeplerine dayanılması gerekmektedir. Ancak bu sebeplerin gerçek ve geçerli olması da oldukça önemlidir. Aksi takdirde, kiracıya tazminat ödenmesi gerekebilir. Bu nedenle, her olayın kendine özgü koşullarına göre farklı bir hukuki yol izlenmelidir.
Kiracının kira bedellerini süresinde düzenli bir şekilde ödemesi, kiracının taşınmazı kira sözleşmesinde belirtilen amaçlara uygun bir şekilde kullanması ve komşularına saygılı olması gibi faktörler, kiracının sebepsiz yere çıkarılmasını önler. Hatta belirli süreli kira sözleşmeleri bile sona erdiğinde, sözleşme süresinin bitmesi yeterli bir neden olarak kabul edilemez. Dolayısıyla, kiracının tahliye işlemi için yasal olarak belirlenmiş ve sınırlı sayıdaki tahliye nedenlerine dayanılmalıdır.
Sonuç olarak, kira bedelini düzenli ödeyen ve kira sözleşmesine uygun davranış sergileyen kiracılar, yasal olarak korunmaktadır ve sebepsiz yere çıkarılmamalıdır. Kiracının tahliyesi için geçerli bir neden olması gerekmektedir ve bu nedenlerin bir kira ve gayrimenkul avukatı tarafından dikkatlice değerlendirilmesi önemlidir.
Kiracı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Tahliye davasının tam olarak ne kadar süreceği, olayın özelliğine ve koşullarına bağlı olarak değişkenlik gösterir. Dolayısıyla kesin bir süre vermek mümkün değildir. Ancak genel olarak, tahliye davaları üç aydan bir yıla kadar sürebilir. Bu süreçte davanın karmaşıklığı, mahkeme takvimi, kira avukatının dosyayı takip edişi ve diğer faktörler süreyi etkileyebilir.
Biriken Kira Alacakları Nasıl Tahsil Edilir?
Biriken kira alacaklarının tahsili için genel haciz yolu icra takibi başlatılabilir. Bu yol ile ödenmeyen kiraların tahsili mümkündür. Bununla birlikte kiracı da tahliye edilecekse tahliye talepli icra takibi başlatılması gerekir.
Ankara Kira Avukatı İçin Bize Ulaşın
Kira ve gayrimenkul hukuku, geniş ve kapsamlı düzenlemelere sahip bir alandır. Hukuki sürecin hatalı ya da eksik şekilde yürütülmesi, birçok hak kaybını da beraberinde getirir. Bu sebeple, alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışmadan hareket etmenizi tavsiye etmemekteyiz. Ankara kira avukatı için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı tahliyesi konusunda en sık sorulan soru ve cevapları aşağıdadır.
1 senelik kira sözleşmesinin bitmesi, tek başına kiracıyı evden çıkarmaya yetmez. Kiracıyı tahliye etmek için kanunda sayılan sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekir. Kiracı ancak bu şekilde evden çıkarılır.
Olayın özelliğine göre bunun cevabı değişecektir. Örneğin, kira bedelleri ödenmiyorsa taliye talepli icra takibi yolu hızlı bir çözüm olacaktır. İcra yoluyla tahliye, dava açılmasına kıyasla daha hızlı bir yoldur. Ancak bu yolu takip etmek için gereken şartların yerine getirilmesi gerekir.
Kira sözleşmesi, sözleşmede öngörülen sürenin dolmasından en az 15 gün öncesine kadar sonlandırılmalıdır. Aksi takdirde sözleşme kendiliğinden yenilenir. Her iki tarafın da sessiz kalması, sözleşmeyi devam ettirecektir.
Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması için belli haklı sebeplere sahip olması gerekmektedir. Bu tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir. Ev sahibi, bu kanunda yer alan sebeplerden birini ileri sürerek kiracısını evden çıkartabilir. Tahliye sebepleri net bir şekilde yasada belirtilmiştir ve bu sebeplerin varlığı halinde kiracının tahliyesi mümkün olabilir.
Kiralanan, ev de dükkan da olsa sözleşmeyi bitirmek için bazı sebepler gerekir. Kiraya veren, Kanun’da belirtilen tahliye nedenlerine dayanarak kiracıyı dükkandan tahliye etme hakkına sahiptir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracının evden çıkarılabilmesi Türk Borçlar Kanunu’nda belirli kurallara tabidir. Genellikle görülen 1 yıllık kira sözleşmesi gibi belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme sona erdiğinde kira sözleşmesini sonlandırma yetkisi kiracıda bulunmaktadır. Ancak, yazının üst kısımlarında belirtilen sebeplerin varlığı halinde, kiraya veren kiracıyı evden çıkartabilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiraya veren kişi belirli şartların varlığı halinde kiracısını evden çıkarabilir. Kiracının sözleşmeyi yenilememesi, evin onarıma ihtiyaç duyması, kiracının 10 yıl boyunca kiralanan mülkte kalması, kira ödemelerini ihmal etmesi, mal sahibinin veya ailesinin mülkte ikamet etmek istemesi, tahliye taahhüdünün mevcut olması, komşulara saygı ve mülkü özenle kullanma yükümlülüklerine uymamak, kiracının başka bir konutunun olması, kiracının iflas etmesi ve diğer bazı sebepler buna örnektir.
Kira sözleşmesinin yazılı olması mecburiyet arz etmez. Hatta yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi, kiracının evden çıkarılması mümkündür. Kiracının, kiracı olduğuna dair durumu çeşitli delillerle kanıtlanabilir. Bu nedenle yazılı kira sözleşmesi bulunmasa dahi, kiracının evden çıkarılması gerektiği durumları bir kira avukatına sorarak öğrenebilirsiniz.