Kira tespit davası, günümüzde en sık merak edilen konulardan biridir. Konut ve işyeri kiralarında, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar, sıklıkla karşılaşılan hukuki sorunlardan biridir. Bu uyuşmazlıklarda, taraflar arasında kira bedelinin ne kadar olması gerektiği konusunda anlaşmazlık yaşanabilir. Bu durumda taraflar, kira artırım davası açarak, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilirler. Kiracı nasıl tahliye edilir merak ediyorsanız, kiracı tahliyesi yasal süreç ve şartlar adlı yazımızı incelemenizi tavsiye ederiz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Uygulamada genelde kiraya veren tarafından açıldığı için kira artırım davası olarak da bilinmektedir. Kira bedelinin hukuki sınırları geçmesi durumunda, kiracı tarafından da açılabilmektedir. Davanın açılabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir. Bu şartlar yazının devamında detaylı olarak incelenecektir.
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun ise yeni kira bedeli, kiralananın durumu ile aynı nitelikteki diğer kiralananların piyasa değerleri ve emsal fiyatları gibi faktörler göz önüne alınarak tayin edilir. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesinde, benzer koşullardaki diğer kiralık dairelerin fiyatlarına başvurulur.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası şartları şunlardır:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmesinin sözlü ya da yazılı olmasına bakılmaz. Sözleşmenin yazılı olması şart değildir.
- Davacının bu davayı açmada hukuki yararı bulunmalıdır. Hukuki yarar, kira bedelinin piyasa şatlarının altında olması ya da kira sözleşmesi ile belirlenen kira artış oranının yetersiz veya fazla olması halinde geçerlidir.
- Kira bedelinin tespiti için ihtarname çekmek şart değildir. İhtarname, yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağını belirler. Eğer yeni kira döneminin başlangıcına en az 30 gün kala ihtarname çekilirse, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli o dönemin başından itibaren uygulanır. Aksi takdirde, belirlenen yeni kira bedeli ancak yeni kira yılından itibaren uygulanır.
Bu şartların taşınması halinde, kira bedelinin artırılması için dava açma hakkınız bulunmaktadır.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmektedir. Kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını veya kira sözleşmesinde belirlenen artış oranlarının yetersiz veya fazla olduğunu düşünüyorsa, kira bedelinin düşürülmesi veya arttırılması için dava açabilir.
Kiraya veren ise, kira bedelinin piyasa rayicinin altında olduğunu veya kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğunu iddia ediyorsa, kira bedelinin arttırılması için dava açabilir.
Ayrıca, paylı mülkiyette bulunan taşınmazların kiralanması durumunda, her bir paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davanın süresi ise, mahkemenin yoğunluğuna ve delillerin toplanmasına göre değişir. Ortalama olarak, 6 ay ile 1 yıl arasında bir sürede sonuçlanabilir.
Davanın masrafı, dava değerine ve harç tarifesine göre hesaplanır. Dava değeri ise, talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık toplamıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 sene içinde açılabilir. Ancak şunu da belirtelim ki; Türk Borçlar Kanunu 345/1. maddesi kapsamında bakıldığında, dava herhangi bir zaman dilimi içerisinde açılabilmektedir.
Kira bedelinin yeni dönemde uygulanması isteniyorsa; kira döneminin bitiminden en az 30 gün öncesinde kiracıya ihtarname gönderilmelidir. Kira sözleşmesinde, kira artışıyla ilgili bir şart bulunuyorsa; herhangi bir ihtar çekmeye gerek kalmaksızın kira dönemi sonuna kadar açılabilir.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı
Kira tespit davası açmak için ihtar şartı aranmamaktadır. Ancak, ihtarname gönderilmesi, yeni belirlenecek kiranın hangi dönem için uygulanacağı ve kiracının kira ödemesini yapma durumunun tespiti açısından yararlı olmaktadır.
Belirlenecek kiranın yeni dönemde uygulanmasını isteyen kiraya verenin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte ihtar çekmiş olması gerekir.
Kira Tespit Davası 5 Yıl Dolmadan Açılabilir mi
Evet, kira tespit davası 5 yıl dolmadan da açılabilir. TBK 345. maddesi doğrultusunda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin süresi 5 yılı doldurmamış olsa bile, taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık varsa veya kiralayan kanuna aykırı bir kira artışı yapmışsa, kiracı veya mal sahibi kira bedelinin tespiti için dava açabilir.
Ancak, 5 yıl dolmadan açılan kira tespit davalarında, hakim kira bedelini piyasa rayicine göre değil, kiralananın durumu göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre belirler. Bunun nedeni, 5 yıl dolmadan açılan kira tespit davalarında, hakimin emsal kira bedellerini dikkate almasının mümkün olmamasıdır.
Kira bedelinin tespiti davasının 5 yıl dolmadan açılması durumunda, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması gerekir. Aksi takdirde, mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren değil, davanın açıldığı tarihten itibaren karar verebilir.
Örneğin, 1 Ocak 2023 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi için, dava en erken 1 Ocak 2028 tarihinde açılabilir. Ancak, taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık varsa veya kiralayan kanuna aykırı bir kira artışı yapmışsa, kiracı veya mal sahibi, dava açmak için 5 yıl beklemek zorunda değildir.
5 Yılı Dolan Kiracıya Nasıl Zam Yapılır?
5 yılı dolan kiracıya nasıl zam yapılır sorusunun cevabı, kira sözleşmesinin şartlarına ve tarafların anlaşmasına bağlıdır. Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmişse, bu oran geçerlidir. Ancak, kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir.
Eğer taraflar arasında kira artış oranı konusunda bir anlaşma yoksa veya kira bedeli bölge ortalamasının çok altında ise, ev sahibi kira artırım davası açabilir. Bu davada, mahkeme bir bilirkişi atayarak, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve piyasa rayici gibi unsurları dikkate alarak, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu şekilde belirlenen kira bedeli, yeni kira yılında uygulanır.
Kira Artış Bedeli Ne Zaman Geçerli Olur?
Kira artış bedeli, kira sözleşmesinin yenilendiği tarih itibariyle geçerli olur. Ancak, yeni kira döneminin başlangıcına en az 30 gün kala ihtarname çekilirse; davada belirlenecek kira bedeli, dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde, belirlenen kira bedeli ancak yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Özellikle belirtmek gerekir ki, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında kira artışları en fazla yüzde 25 ile sınırlıdır. Bu düzenleme, yasanın yürürlüğe girdiği tarih ve daha sonraki tarihlerde yapılan kira sözleşmelerini kapsar.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Faiz İstenir Mi?
Kira bedelinin tespiti davasında faiz talep edilemez. Ancak, kira bedelinin tespitine ilişkin mahkeme kararı sonucunda ortaya çıkan kira farkı alacağına; ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi mümkündür.
Geçmiş Kira Dönemleri İçin Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Hayır, geçmiş kira dönemlerine ilişkin kira tespit davası açılamaz. Bu dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, ancak yeni kira döneminden itibaren geçerli olur. Yani, kira artırım davasını geriye dönük şekilde açmak mümkün değildir.
Bu dava, kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Bu nedenle davanın konusu, yeni kira dönemine ilişkin kira bedelinin belirlenmesidir. Geçmiş kira dönemlerine ilişkin kira bedeli, zaten taraflar arasında belirlenmiş ve ödenmiştir. Bu nedenle, geçmiş kira dönemlerine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması mümkün değildir.
Geçmiş kira dönemlerine ilişkin kira bedelinin tespiti için dava açılması halinde, mahkeme, davanın reddine karar verecektir.