Gayrimenkul hukuku taşınmaz mallar ile ilgili uyuşmazlıkları konu edinen ve taşınmazlar üzerindeki hakları belirleyen bir hukuk alanıdır. Gayrimenkullerin içine; arsa, arazi, iş yeri, bina ve konut gibi maddi değeri olan bütün taşınmaz mallar girmektedir. Bu tarz taşınmazlarla ilgili hukuk kurallarını belirleyen gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun bir alt dalıdır.
Taşınmazlara ilişkin işlemler ve hak sahiplerinin sahip olduğu hak ve görevler, bu hukuk dalı tarafından belirlenmektedir. Tapu işlemleri ya da kira sözleşmelerinden kaynaklanan sorunlar gibi bütün konular, gayrimenkul hukuku alanına girmektedir.
Olabildiğince geniş kapsamlı bir hukuk disiplini olması ve istisnaların en fazla yer aldığı hukuk alanlarından birisi olması sebebi ile gayrimenkul hukukuna ilişkin davaların, avukatlar tarafından yürütülmesi daha sağlıklıdır.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, daire ve apartman gibi taşınmaz mallar ile ilgili olan mevzuat ve düzenlemeleri kapsar. Bu kapsamda istihkak davaları, tapu davaları, kira davası, izale-i şuyu ve kamulaştırma davaları; gayrimenkul hukukunun içerisinde yer alan dava türleri olmaktadır. Genel bağlamda;
- Kira Davaları: Kira bedelinin tespiti veya kiralan taşınmazın tahliyesi nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözer. Kira sözleşmesine aykırı davranılması halinde hem kiralan hem de kiracı bu davalara başvurabilir.
- Tapu Davaları: Tapu tescili ya da tapu iptali gibi hukuki işlemleri kapsamaktadır. Hukuka aykırı şekilde düzenleme gerçekleştirilmesi halinde, tapu davaları açılarak usulsüzlük önlenmekte ve mağduriyet giderilmektedir.
- İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası: Taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davalardır. Satış veya taksim yolu ile ortaklık giderilmektedir. Bunun sonucunda, ortaklar kendi payları oranında haklarına kavuşmaktadır.
- İstihkak Davaları: İstihkak davası, taşınır veya taşınmaz malların mülkiyetinin kime ait olduğunu belirlemek için açılan bir dava türüdür. Gayrimenkul hukukunda da taşınmazın haksız ihlali durumunda açılır.
- Kamulaştırma Davaları: Özel arazi ve mülklerin fiyatının belirlenmesi ve kamulaştırılması işlemlerine karşı yapılan itirazları temel almaktadır. Kamu kurumlarına ya da belediyelere karşı açılmaktadır.
Görüldüğü üzere gayrimenkul hukuku olabildiğince kapsamlı bir hukuk dalıdır. Bu sebeple taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda, geri dönülmez büyük hak kayıpları ile karşılaşmamak için bir gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.
Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?
Gayrimenkul davaları keşif yapılması, gerekli evrakların temin edilmesi ve bilirkişi raporlarının düzenlenmesi sebebi ile oldukça uzun sürebilmektedir. Ayrıca, bu dava türlerinde genelde birçok taraf bulunduğu için tarafların yargılama sırasında yapacakları itirazlar veya istinaf yoluna gidilmesi gibi konularda sürenin uzamasına sebep olmaktadır. Hali hazırda bu kadar uzun süren davaların, daha da fazla uzamaması için tüm işlemlerin dikkatle ve profesyonel şekilde takip edilmesi büyük önem taşır.
Adalet Bakanlığı tarafından, yargıda hedef sürelerin belirlenmesi doğrultusunda; bazı gayrimenkul davaları için ortalama olarak belirlenen süreler ise şu şekildedir;
- Tahliye davaları için ortalama hedef süre: 300 gün
- Tapu iptal ve tescil davaları için ortalama hedef süre: 730 gün
- Ecrimisil davaları için ortalama hedef süre: 330 gün
Bu süreler, mahkemenin iş yoğunluğuna, taraf sayısına, dava konusu taşınmazın durumuna ve tarafların davayı takip ediş şekline göre artıp-azalabilmektedir.